マンションに関する内容証明

マンションに関するトラブル

●マンションの上階から水が漏れてきた！ある実例からの問題です。
「ある日、天井から水漏れが発生し、天井や壁にはシミが付いてしまい、TVやじゅうたんまで汚れてしまった。上階に住む住人の風呂場が原因のようだ。上階に住む住人から損害賠償はとれるのだろうか・・・」

　上階に住む住人からしてみたら、風呂場で水が出るのは当然で、階下に流れること自体がマンションの欠陥であり、損害賠償には応じられないとの返答。管理人が建築業者に調べてもらったところ、上階の床と階下の天井にヒビなどの欠陥があることがわかったが、どちらが原因かわからないとのことです。

　法律的には土地の工作物により他人に損害を与えたときは、その占有者または所有者が責任を負うとあります。今回の場合、欠陥部分の所有者が上階の住人であればその責任を負い、欠陥部分の所有者が階下の住人であればその責任を負う、つまり自業自得ということになります。もっとやっかいなのはその欠陥部分がどちらでもない場合です。

　マンションなどでは、区分所有者（簡単にいえば、住戸を所有する権利を持った人、オーナーのことです。）だけの所有に属する部分（これを専有部分と言います。）と各区分所有者の共有に属する部分（これを共有部分と言います。）があります。

　今回の欠陥部分がその共有部分だった場合は、その所有者は各区分所有者全員ということになります。つまり階下の住人が被った損害も全員で賠償すべきことになるのです。このような場合は法律では損害の原因となった欠陥箇所は共有部分であるものと推定しています。よって階下の住人は全区分所有者に損害の賠償を請求するべきです。

　これに対して、管理組合などが、欠陥部分は上階もしくは階下の専有部分だと証明すれば、その専有部分の所有者が責任を負担すべきことになります。

●次の実例は、子供がマンションの敷地内の遊具で遊んでいて、点検などの管理がなされていない遊具の不具合によってケガをしてしまったという場合です。このような時、損害賠償を管理組合に請求できるのでしょうか？

このようなケースでは損害賠償を請求できます。今回のような遊具は、民法上では土地工作物といいます。民法７１７条１項で、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があり、それによって他人に被害を与えた時は、被害者に対する損害賠償責任は工作物の占有者が負うとしています。

マンションでは、管理組合が責任を持って共有部分を維持管理します。したがって、損害賠償責任は管理組合にあると考えられます。

　※この他にもペットに関する問題、騒音や匂いに関する問題など、様々な問題があります。下記に一例を挙げてみました。

※上記は一例であり、実際には様々な事実・利害関係があります。十人十色と言いますが、「私の場合はこうなのだけれど・・・」という場合は、渡辺行政書士事務所にご相談ください。内容証明に限らず、様々な提案をさせていただきます。