不動産売買に関する内容証明


不動産売買に関するトラブル

不動産売買における内容証明

 不動産取引は高額なものになるのが普通です。また目的物が土地や建物という特殊なものであるため、その取引には動産取引にはない特色があります。

 ■ 登記

 不動産に関する権利は複雑なので、法務局は管轄の地域内の不動産ごとに登記簿というものを作成しています。登記簿には当該不動産が誰のもので、どのような権利関係にあるのかが記載されています。そして売買で所有者が変わると、当事者の申請によりそのことが登記簿に記載されますが、これが所有権移転登記というものです。

 不動産を買う場合には必ず移転登記をしなければならない。そうしないと、もし売主がその不動産を別の人に売ってしまい、そちらに移転登記してしまった場合にはその人に対抗(主張)できなくなってしまいます。つまり登記は早い者勝ちであって、「自分のほうが先に買ったのだ」との言い分は通らないのです。

 ■ 手付金

 不動産の取引では手付金が授受されることが多いのですが、手付金には代金の一部払いとしての性格もありますが、重要なのは次のような法律的な意味を持つことです。

 まず、その金額が代金額の1割前後のものであるときは、それには「解約手付」としての意味があります。これは互いに相手方がその義務を果たすべく何らかの行為をする前であれば、買主は手付金を放棄することにより、また売主は受け取った手付金の倍額を返還することにより、それぞれ契約を解除することができます。

 手付金が代金額に比べてもっと小額であるときはそれは「証約手付」としての意味を持ちます。これは別に売買契約書などを作成しなくとも、契約が成立したことが明らかになるものです。尚、宅地建物取引業者から不動産を買う場合には、手付金には常に解約手付としての性格があり、またその額は代金額の2割を超えてはならないとなっています。

 ■ 売渡承諾書

 不動産の取引では、売主が「売渡承諾書」というものの提出を求められることがあります。これは買主が銀行などの関係で必要とするもので、売主に本当にその不動産を売却する意思があることを確認する程度の意味しかありません。

 売主だけが一方的に書くものなので不公平に思われるかもしれませんが、本当にその金額で売るつもりがあるのであれば、特に不利益となるものではありません。

 ※下記に不動産売買に関するトラブルの一例を挙げておきました。

◆ 不動産売買に関する内容証明の例
  ● 建物の売買に関するトラブルの例
売主が買主に対して契約履行を催告する内容証明
買主が売主に対して契約履行を催告する内容証明
建物の売買代金を請求する内容証明
売買代金未払いにより契約を解除する内容証明
買主の債務不履行による売買契約解除を通知する内容証明
売主の債務不履行による売買契約解除を通知する内容証明
売買代金請求と条件付解除の申し出の内容証明
手付けを放棄して契約を解除する内容証明
手付けを倍額返して契約を解除する内容証明
登記手続きの履行を催告する内容証明
建物の売主に対し、地主から借地権譲渡の承諾を得ることを催告する内容証明
売買代金支払拒絶を通知する内容証明
売買代金追加支払を通知する内容証明
代金減額請求を通知する内容証明
売主が買主に対して不動産登記手続を請求する内容証明
売買無効を通知する内容証明
登記の催告と条件付き契約解除の通知をする内容証明
不動産業者との仲介契約を解除する内容証明
詐欺による売買契約を解除する内容証明
  ● 土地の売買に関するトラブルの例
土地が説明と異なるので契約を解除する内容証明
登記手続きの履行を催告する内容証明
売買代金の支払いを催告する内容証明
手付けを放棄して売買契約を解除する内容証明
手付けを倍額返して売買契約を解除する内容証明
面積が契約と異なる場合の代金減額を請求する内容証明
面積が契約と異なる場合の契約解除通知書を出す内容証明
ゴルフ場内土地取得者のゴルフ場会社に対する買い取り要求をする内容証明

※上記は一例であり、実際には様々な事実・利害関係があります。十人十色と言いますが、「私の場合はこうなのだけれど・・・」という場合は、渡辺行政書士事務所にご相談ください。内容証明に限らず、様々な提案をさせていただきます。

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