借地・借家に関する内容証明


借地に関するトラブル

借地における内容証明

 お金を支払って物を借りるのは賃貸借契約で、ただで借りるのは使用貸借契約です。いずれも民法が適用されます。土地の賃貸借の中でも、建物所有のための土地の賃貸借については、とくに借地借家法が民法に優先して適用されます。

 借地借家法では建物の所有を目的とする借地のときは賃貸期間を20年以上にしなければならないとか、あるいは賃貸期間が到来しても正当事由がなければ自動的に契約は更新するなどと定め、簡単に借地人を追い出せないようになっています。

 ただし、土地の賃貸借全てに借地借家法が適用されるわけではありません。建物所有を目的とする土地の賃貸借契約(借地契約)に限られます。農地や山林の賃貸借、駐車場の賃貸借、土地をただで借りた場合などは借地借家法は適用されません。

 借地契約は長く、その間に地代の値上げ、地代の請求、建物の増改築、契約の更新等、色々な問題が生じ、そのたびに通知が必要になります。たった1枚の通知の巧拙で貴重な財産権を失うこともあるのです。

 このように重要な財産に変動を与える問題ですから通知は必ず配達証明付きの内容証明で行い、いつ、どんな通知を出し、それがいつ到達したかをきちんと証拠に残しておかなければなりません。

 ※下記に借地に関するトラブルの一例を挙げておきました。

◆ 借地に関する内容証明の例
  ● 地代
地代値上げを申し入れる内容証明
地代減額を請求する内容証明
地代値上げに応じないとの返事をする内容証明
地代値上げを条件付きで承諾する内容証明
滞納地代を催告する内容証明
地代催告後、借地契約を解除する内容証明
地代の催告をせずに借地契約を解除する内容証明
契約期間満了後、供託金を受け取る内容証明
  ● 契約更新契約解除
期間満了前に更新を拒絶する内容証明
期間満了後、更新を請求する内容証明
期間満了後、更新を拒絶する内容証明
期間満了後、明け渡しを請求する内容証明
土地明け渡し請求に対する返事をする内容証明
建物の買い取りを請求する内容証明
  ● 借地条件変更
借地条件の変更を申し入れる内容証明
借地条件変更の申し入れを断る内容証明
  ● 増改築再築
増改築工事の承諾を求める内容証明
無断増改築を理由に契約を解除する内容証明
増改築工事の停止を申し入れる内容証明
期間後も存続する建物の建築を抗議する内容証明
  ● 譲渡転貸
譲渡を他人に承諾してもらう内容証明
借地権の無断譲渡・転貸を理由に契約を解除する内容証明
譲渡拒絶による建物買取を請求する内容証明
  ● その他
地主死亡後、土地相続人を知らせる内容証明
地主死亡後の相続人を問い合わせる内容証明
明け渡し時の敷金返還を約束させる内容証明

借家に関するトラブル

借家における内容証明

 物を借りて、借り賃を支払うことを賃貸借契約と言います。建物の賃貸借契約や土地の賃貸借契約が代表例ですが、他にも車、機械、道具、家具、その他でも賃貸借契約は結べます。賃貸借契約は民法の規定が適用されますが、建物の賃貸借契約については、借地借家法が民法より優先して適用されます。

 建物の賃貸借契約は、借地借家法が適用されるため、契約期間が満了しても特別なことがない限り、自動的に契約は更新します(尚、定期借家契約の場合は契約は更新されません)。期限が来ても原則として終わりません。借家人が簡単に借家から追い出されないようにしているのです。

 借地借家法が適用されるのは、居住用の建物の賃貸借に限られません。店舗、事務所、工場、倉庫、ビル等の営業用建物の賃貸借にも適用されます。そして、借地借家法では、家賃の値上げをしたければ、値上げの通知を出しなさいとか、契約の更新をしたくなければ、あらかじめ更新しないという通知を出しなさいと定めています。

 通知を出したからといって、それが100%実現されるわけではありません。しかし通知を出さなければ何も実現されません。通知は口頭でもよいのですが、通知をしたことの証拠がなければ、通知をしなかったのと同じことになることがあります。家主と借家人とは利害が対立しますので、大事な通知は内容証明で出す必要があります。

 ※下記に借家に関するトラブルの一例を挙げておきました。

◆ 借家に関する内容証明の例
  ● 家賃
家賃値上げを申し入れる内容証明
家賃値上げを認めないとの返事の内容証明
家賃値下げを申し入れる内容証明
滞納家賃の支払いを催告する内容証明
管理人からの滞納家賃支払い催告をする内容証明
家賃滞納を理由に契約を解除する内容証明
家賃滞納の謝罪と契約解除撤回のお願いをする内容証明
家賃値上げ請求後、供託金を受け取る内容証明
契約終了後、供託金を受け取る内容証明
  ● 契約更新契約解除
期間の定めのない契約の解除を申し入れる内容証明
契約解除の申し入れを拒絶する内容証明
借家人から契約解除を申し入れる内容証明
特約による契約解除を申し入れる内容証明
期間満了前に契約更新を拒絶する内容証明
更新拒絶の申し出を拒絶する内容証明
更新拒絶後、明け渡しを請求する内容証明
定期借家契約の終了通知をする内容証明
  ● 修繕造作増改築
家主への建物の修繕を求める内容証明
建物にある造作を買い取ってもらう内容証明
造作買取請求を拒絶する内容証明
造作買取請求拒絶に抗議する内容証明
増改築工事の許可を申し入れる内容証明
増改築部分を撤去してもらう内容証明
無断増改築を理由に契約を解除する内容証明
建物にかけた費用を請求する内容証明
  ● 譲渡転貸
譲渡の承諾を求める内容証明
譲渡の申し出を拒絶する内容証明
譲渡の申し出を条件付で承諾する内容証明
無断譲渡を理由に契約を解除する内容証明

その他

◆ その他の内容証明の例
一時使用目的の貸家の明渡を請求する内容証明
有益費用等償還請求を通知する内容証明
貸主から深夜営業等の停止を求める通知をする内容証明
ビルのオーナーからテナントに対する原状回復を請求する内容証明
マンション敷地部分専用使用権の解約を通知する内容証明
深夜の騒音禁止を申し入れる内容証明
ペットを飼っている住人に警告する内容証明
電気・ガス代の滞納を請求する内容証明
家主代替わりを知らせる内容証明
家主死亡後の相続人を知らせる内容証明
契約解除後、敷金の返還を求める内容証明
保証金の返還をを求める内容証明
転貸人から賃料の減額を求める内容証明
サブリース業者が倒産した場合の転借人への賃料を請求する内容証明

※上記は一例であり、実際には様々な事実・利害関係があります。十人十色と言いますが、「私の場合はこうなのだけれど・・・」という場合は、渡辺行政書士事務所にご相談ください。内容証明に限らず、様々な提案をさせていただきます。

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